2022徐州银行房产抵押贷款需要考虑哪些因素?

有房子做抵押不就行，管这么多干嘛，还不起贷款直接执行房子不就行了，其实不然，用房子做银行抵押贷款有好些因素都是需要我们考虑的，银行只是为了回收本金，赚取利息。今天针对这个问题，小编给大家总结一下，我们都有一个详细的认识。

　　一：先说房

　　1-1房屋性质：目前好做的就是商品房了，像商铺，写字楼，公寓，别墅等，后期万一还不上钱银行处理起来绝对没有成套住宅商品好处理，所以银行当然更喜欢这类房产，给的成数也比较高7-8成都是可以的。像房改房经适房划拨性质的房屋，也只有部分银行能受理，写字楼、公寓能做的银行就更少了，而且能做的话额度也比较低，一般也是5成左右。对于仓库，厂房，土地性质特殊的，比如科研用地、教育用地之类的，一般是要求有真实经营，有的还要求走对公业务，所以这类型的有银行能做就接受，选择性不大。

　　1-2房龄：不管是人还是房，年龄太大都不太受待见。现在银行普遍受理30年房龄之内的房产，一些银行是要求20年之内房产，像郊县的房子有的要求是10年之内的，市区15年之内的都是好房子了，银行非常喜欢。虽然部分银行说房子30-40年的也可以做，比如农业银行，不过走的是经营贷，对于经营比较侧重一些。

　　1-3面积：房屋的面积一些都是要求40平米以上的，这样要求也是对贷款额度的要求，如果你的房子值钱，评估价50万以上也是可以受理的。

　　1-4共有情况：房子是单独所有的，夫妻双方出面办理，如果另一方不方便可以考虑单签。如果是共有的房子，不管什么情况都需要两人出面申请，如果需要共借人的话，牵扯到的人员就更多。所以银行一般受理的是直系亲属或者配偶，房本上是兄弟姐妹的情况就后期处理起来非常麻烦。

　　1-5房屋状态：这个一般考虑的是房子是按揭还是全款，有没有做过二次抵押，有的银行是不接受正处于二抵状态的房产。还有考虑房产是不是出租状态，如果出租了，就需要承租人签一份承诺书，万一后期处置房产，承租人愿意配合放弃租赁之类的。如果你是写字楼或者商铺，不要空置，空置的话使用率不高，位置不景气，生意不好，处置起来就更无人问津了。

　　二、再说人

　　1-1年龄：一般不管是抵押人还是借款人都要求18-60周岁，有的借款人放宽到65岁，抵押人放宽到70岁，不过贷款的期限都比较短，有的可能只能贷一两年的。对于18-23周岁，60-65周岁的都需要找共借人，年龄太小或者太大还款能力都比较弱，而且年龄大，生了病死的几率也高，风险大，所以必须要共借。

　　1-2婚姻：单身，离异，已婚，单身的简单，不过单身的年龄符合标准，申请比较简单。离异的要考虑离婚时间，短期内离异的，银行会考虑夫妻之间是否存在债务转移，承担高债务风险，还有就是另一方征信不好，也加大了贷款的风险，所以一般银行是要求离婚时间超过6个月。还有就是离婚对产权有没有做分割，分割不清楚存在争议的，后期处理起来是非常难的。

　　再一个就是已婚情况，前段婚姻有没有做产权分割(同上)，已婚的另一方是有权知晓贷款的，本次贷款配偶知晓共签借款，公证处公证。如果只让夫妻一方抵押贷款，从法律上来说是不合规的，婚内的债务，双方都要知晓同意。

　　还有就是丧偶，正常顺位继承是可以的，不过如果牵扯太多，就需要做析产公证，产权要明确才能办理。

　　1-3征信：征信有详版的征信报告，去银行自助机打的那种，这个比较详细，逾期具体情况，负债情况都非常清晰，前期能看看征信，再筛选银行是最好的，最稳妥的。另一种就是简版的征信报告，就是咱们在网上申请的那种，这个虽然有信息，不过还是不够全面，具体的日期时间是看不到的。

　　从征信上看负债，逾期，查询情况，负债衡量客户的还款能力，再加上本笔贷款，能否按时还上，是否有逾期的风险。

　　银行一般对两年内的逾期要求是连三累六，近两年不能有逾期贷款有三个月都没还，当月逾期当月还上还好，次数也不能太多。逾期情况多了，能选择的银行就比较少，更严重的银行就不受理了。

　　查询次数这方面也不能太多，查询的太频繁，银行只能认定你缺钱，不停的去借款，批了还好，不批说明资质也不好，银行也会拒绝的，他们也不愿意冒风险。所以不要盲目的去申请，导致征信最后查询一大片，你自己看着都看不下去。

　　1-4涉诉：申请银行类贷款，这个情况也很常见，涉诉、借贷纠纷的结案的还好说，如果有执行，或者失信人了，银行想趟这趟浑水也趟不动。目前有两个银行比如郑州银行和中原银行，不管你涉诉性质，不管结没结案，系统都是统统拒绝的，没有原因，硬性要求。

　　另外一些情况，比如借贷纠纷，你是原告还好，如果是被告，借别人钱都有不还的例子了，银行也不会触碰的。还有就是刑事案件，这个情况绝对是不行的，除非你赶上银行的系统漏洞，这种好运气也有发生在其他客户身上的，看情况吧。

　　1-5流水

　　基本要求是覆盖掉贷款额的3倍，单人流水不够的也可以累加，如果行里没有明确的影响要求，可操作的东西还是很多的。

　　三、贷款用途

　　用房子抵押经营贷款和消费贷款这两种，一般国家扶持小微企业，经营贷的利息就比较低一些，贷款额度上限没有限制，能做经营贷的一般都会选择，没有好的经营的，我们可以协助佐证，尽量帮大家申请低利息产品。